名家筆陣:樓市辣招宜適時調整


2017-03-21 07:00

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近月內地發展商在香港高價投地,令居高不下的樓市再度成為社會焦點。地價帶動樓價的情況經已實現,鴨脷洲地皮高價成交後,發展商的新開樓盤相繼加價,買家卻沒有因此而卻步,新盤銷情不俗,更有不少投資者大手掃貨,一次過購入多個單位。

壓抑需求樓價照升



政府多次推辣招試圖冷卻樓市,但回顧過去每次出招後均只能令樓市靜下來一段短時間,往後雖成交量減,但未能阻止樓價上升。

樓價是由供求關係來決定。在政府未能大量增加住宅土地供應的情況下,惟有以辣招去壓抑需求,試圖改變供求關係而令樓價下降。惟現時資金充足,利率長期處於低水平,在供應不足的宏觀環境下,單單減少需求並不能令樓價下降。

另一方面,過去的辣招不但壓抑需求,亦可同時令供應減少。不少業主擁有多個住宅單位,但他們放售某個單位後,如想重新購入住宅單位,必須支付百分之十五的印花稅,如以公司名義購買,更須支付百分之三十的印花稅。在這樣的情形下,這些業主多不願出售物業,因為他們重置物業的成本甚高。

二手樓盤供應因此在多項辣招推出後大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多,但發展商通過靈活及變化多端的優惠回扣,再加上高超的市場推廣技巧,在二手盤短缺的情況下,不少市民被吸引,以高價購入一手樓單位。

首置稅優惠宜限一伙



筆者認為,現行印花稅安排有必要作出修訂,以增加其效果。現時投資者以個人名義一次過購入多個住宅單位,但按現行規定,如果這些投資者沒有以個人名義擁有住宅物業,他們仍可享受首次置業的印花稅優惠。投資者一次購買多個單位,無疑減少了真正用家購買單位的機會。筆者建議每人只可有一個單位享受首置印花稅優惠,希望可以增加單位數量給真正用家選購。

事實上,現行機制亦打擊有多項物業業主的售樓意欲,筆者建議可以容許業主售出一個住宅單位,日後購買另一個住宅單位時只須支付首置的優惠印花稅。

撤重購限期增供應



另不宜為重購單位設立限期,誘使業主不用急於回購另一單位。現時樓價高企,相信新措施可令部分看淡後市的投資者,出售手頭上部分單位,有利增加二手樓盤供應。

筆者一向認為,以行政手段為樓市降溫,只可作為非常時期的非常措施,要長遠解決高樓價問題,必須大量增加土地供應。

陳超國



第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者:陳超國

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