納論滬港:政府下決心處理房產泡沫


2017-03-21 07:00

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在上周六,北京市住建委、人民銀行營管部等四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》,全面收緊已擁有1套住房、或擁有商業性住房貸款紀錄、或有公積金住房貸款紀錄之相關首付款比例及住房貸款期限的要求。

通知一出,象徵住內地一線城市再度進行樓市調控。與此同時,在上周五,石家莊、鄭州及廣州相繼發布了樓市調控升級政策,或提高限購門檻,或提升首付比例。上周六,長沙也發布通知,進一步升級樓市調控。如果計入早前公布樓市新政的南京、青島、三亞等地,前後不到20天,就有十多個地方政府公布了新的樓市調控舉措。

在周日,國務院副總理亦提出關於房地產市場的觀點,當中提到流動性若湧向房地產市場,將形成泡沫,必須嚴加防範及調整。

觸發內地經濟隱患



目前,內地經濟發展面臨三大結構性失衡,房地產和實體經濟的失衡,進一步推高了實體經濟發展的成本。國家必須堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」的方向,分類指導,因城施策,重點消化內地三、四線城市房地產的過量庫存。同日,發改委主任亦表達了相同的觀點。

目前,內地再度呈現密集式的房地產調控新政,為自去年「十一」前後多地密集公布調控政策以來的首次。新一輪樓市調控政策再度登場及升級的背後,主要涉及內地房價在經歷早前升幅放緩後,近期再次呈現升溫趨勢。

無可置疑,內地部分城市的樓市持續「高燒」,甚至朝着泡沫化的方向發展,其所帶來的風險及潛在衝擊不可忽視。目前,內地房地產市場已經發展到體量龐大,泡沫若爆破,房價將會大幅下挫,帶來廣泛的負面經濟衝擊。

儘管內地房地產泡沫在短時間內未必爆破,但內地房價若上升過急,亦會帶來眾多的隱患,引發內地經濟資源錯配的情況,加劇經濟中的結構性矛盾,壓抑內地居民在其他領域的消費及支出,對內需有不利的影響。內地實體經濟產業的正常發展將受到衝擊,直接或間接拉升經濟成本、人力成本,無法處理目前內地經濟去槓桿的方向。

上周三國務院總理表示,對於一些不可忽視的風險,政府是高度關注的,發現了會及時處置、靶向治療,不會讓它蔓延。當中,內地房地產領域的泡沫化風險必須高度關注,需要及時處置。

顧及美息上調風險



內地樓市如何實施「靶向治療」控制風險,筆者參考領導人的意見,認為國家首先將會堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,遏制熱點城市房價過快上漲。其次,將堅持分類調控,因城因地施策,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等政策,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。最後也是最重要的,國家必須引導資金流向,防止資金「脫實向虛」以及不合理的加槓桿行為,國家肯定將引導資金流向實體經濟,支持發展。

在樓市風險的問題上,內地不少購房人士確實忽略了美國加息的影響,誤以為內地只需啟動印鈔機便可解決所有經濟問題。需要留意的是,若美國持續加息,中國勢必被迫跟隨,內地利率上調絕對是有可能的。屆時,房地產企業的資金成本定必提升,購房的負擔亦將加重,風險不可忽略。

資深投資銀行家暨中國人民大學講座教授溫天納

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