摩通警告與經濟脫節 樓價快見頂 發展商借一按飆至19% 金管研約束


2017-04-11 03:50

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香港連續7年蟬聯全球樓價最難負擔城市之首,最新二手樓價指數續創新高,再惹樓市泡沫爆破憂慮。摩根大通警告,本港樓價自2009年以來已累升超過1.5倍,明顯遠超本地經濟增長速度 (圖1) ,按目前經濟環境而言是不可持續 (unsustainable) ,估計樓價接近見頂。運輸及房屋局上周表明,若「一契多伙」問題嚴重,政府可隨時出手;金融管理局昨天也表示,關注部分發展商提供高成數按揭潛藏的風險,考慮要求銀行加強向發展商借貸的風險管理。

經絡按揭轉介統計,買家透過發展商承造樓花按揭的比率在近月急升,3月更增至19.16% (圖2) ,較半年前的4.3%大幅攀升,反映在政府不斷「加辣」後樓價續升,買家對高成數按揭需求更殷切。經絡市場總監劉圓圓解釋,按金管局指引,銀行按揭成數上限六成,而發展商則提供八成甚至超過百分之百的按揭計劃,因為政府多次調低可借貸成數,令市民上車門檻提高;加上樓價攀升,準業主未能支付多一兩成首期抵消辣招影響,結果增加對高成數按揭的需求。

憂銀行信貸風險上升

金管局發言人表示,留意到不少發展商向買家提供高成數按揭,其風險狀況可能會隨這些高成數按揭貸款的積累而改變,借貸予這些發展商的銀行,潛在信貸風險亦可能相應增加。當局指出,發展商提供的按揭貸款,只佔銀行提供的未償還住宅按揭貸款總數很小比例,但這些按揭貸款的增長率正在上升,金管局會繼續密切留意情況,考慮加強銀行在借貸予發展商方面的風險管理。

摩根大通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠警告,本港樓價升幅顯著超過本地生產總值 (GDP) 的增速,若有任何外來衝擊,均可能觸發本港銀行體系流動性趨緊,從而令置業人士的借貸成本上升。他直言自己現在不會考慮置業,亦難估計政府會否再出辣招,但有可能設法堵塞漏洞,尤其是「一契多伙」問題。由於發展商是利用自身的資產負債表向買家提供高成數按揭,相信金管局亦難以阻止。

梁啟棠:二手價看漲5%

梁啟棠續稱,投資需求推升樓價,而市場氣氛也令人有樓價只升不跌的印象,而促使市民趕入市。他預測今年二手樓價仍有5%升幅,而一手樓價橫行,但按經濟周期而言,樓價已與經濟水平顯著脫節,若環球市場爆發危機,可能拖累本港樓價急挫:「任何預計到嘅 (因素) ,都唔會令樓價大跌,暫時只可以cool down (冷卻) 個氣氛。」

對於高成數按揭的風險,劉圓圓指樓花按揭佔整體按揭市場約50%,整體高成數按揭息口相對略高,但目前利率水平仍然偏低,相信不存在很大風險。對用家而言,高成數按揭仍是辣招之下相對低息的融資辦法。她又說,由於銀行難以提供更高按揭成數,而發展商現金充足,才衍生出高成數按揭,以迎合實際需求,彌補按揭市場缺口。據政府數字,非銀行體系提供的按揭借貸,僅佔約2%。

地產股方面,梁啟棠指出,就算2009年至今樓價攀升1.5倍,地產股股價走勢只是「上落上落打橫行,市場都覺得高樓價難以持續,所以沒有把樓價計算入股份的估值」,摩通維持主要地產股「減持」評級,但建議「增持」寫字樓收租股。

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